房地產(chǎn)營改增后，房地產(chǎn)會計面對如此大的變革，是否已經(jīng)完全吃透政策了呢？房地產(chǎn)改革后，房地產(chǎn)會計面臨如此大的變化。是否完全了解政策？
本文對房地產(chǎn)會計在實際操作中可能遇到的特殊情況進行了梳理和解答，以供參考。
銷項稅
01
問:很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賣的是精裝修房，不是毛坯房。除了設(shè)計和裝飾房子，精致的房間有時還會贈送家用電器，如空電視。
計算銷項稅額時，是不是應(yīng)該分別計算房屋銷售價格、精裝修價格、家電價格，按照不同稅率計算銷項稅額？還是將精裝修房整體對外銷售價格統(tǒng)一為混合銷售，按照房產(chǎn)銷售情況進行增值稅納稅申報？
答:對于銷售精裝修房的房地產(chǎn)企業(yè)，由于《商品房買賣合同》中已注明該房屋為精裝修房出售，相應(yīng)的裝修、裝修、設(shè)備等費用已包含在房屋銷售價格中，不屬于免費贈送。因此，房屋和家用電器的裝修不應(yīng)被視為銷售。同時，銷售精裝修房屋所涉及的裝修、家電價格屬于銷售行為，取得的價格全部應(yīng)申報為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，用于增值稅。
02
問:在實踐中，很多房地產(chǎn)企業(yè)會采取一些促銷措施來促進銷售，增加客戶存儲量，比如買房、贈送汽車/車位等。在這種情況下，增值稅應(yīng)該如何申報和計算？
答:買房送車時，以簽訂的房屋買賣合同上注明的價格作為銷售房產(chǎn)，增值稅應(yīng)提前繳納或直接申報；汽車的銷售應(yīng)按視同銷售價格確認中的第二點“按其他納稅人近期銷售的同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的平均價格確定”，按銷售商品(17%稅率)計算、申報、繳納增值稅。
購買免費停車位的行為應(yīng)當區(qū)分以下情形:
①一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在買房贈送車位時，會進行以下實際處理，按照銷售房屋和車位劃分銷售價格，分別簽訂房屋和車位銷售合同。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)按照合同約定的價格直接預(yù)繳或申報繳納增值稅。需要特別注意的是，房屋與車位簽訂的買賣合同中注明的銷售價格是否與市場價格相符。如果市場價明顯偏低，應(yīng)按市場價預(yù)繳增值稅或進行納稅申報。
②房地產(chǎn)企業(yè)購買房屋贈送車位，未單獨簽訂車位銷售合同，或簽訂銷售合同，但合同金額明顯低于市場價格的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按“按納稅人銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的近期均價確定”確認車位銷售價格并繳納增值稅。
03
問:根據(jù)《人民防空空法》和《平時民防工程收費暫行規(guī)定》，城市新建民用建筑按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防御空的地下室，相應(yīng)的民防工程及其設(shè)備設(shè)施屬于國家財產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商按設(shè)計指標和規(guī)定修建的地下人防設(shè)施，驗收合格后應(yīng)移交人防辦公室，所有權(quán)屬于國家。
實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往與人防辦簽訂回租協(xié)議，對地下人防進行標識，改造為商鋪或車位，將人防商鋪/車位的使用權(quán)一次性出售給消費者。在這種形式下，是否繳納增值稅，按什么科目繳納？
回答:人防工程賣的是一種使用權(quán)，而不是所有權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過提供房地產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。銷項稅額對應(yīng)的進項稅額應(yīng)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向人防辦繳納的回租租金。但人防辦不能出具可抵扣增值稅抵扣憑證的，由此產(chǎn)生的費用應(yīng)直接計入成本，具體執(zhí)行應(yīng)視各地具體執(zhí)行政策而定。
04
問:預(yù)售階段繳納的意向金、保證金、認購金是否作為預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)？
答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按預(yù)繳方式預(yù)繳增值稅。預(yù)付款是指房地產(chǎn)企業(yè)實際支付的房款，應(yīng)包括首付款、預(yù)付款(首付款+按揭+尾款)和全款。房地產(chǎn)企業(yè)收取的意向金、保證金、認購金不屬于預(yù)繳范疇，不需要預(yù)繳增值稅。
05
問:代他人收取和支付的契稅、印花稅和認證費是否是額外價格？
答:價外費用是指在價格之外收取的各種性質(zhì)的費用。雖然契稅、印花稅等。不符合《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策規(guī)定》第十三條規(guī)定的“符合條件的政府性基金和向行政單位以外的其他單位收取的行政事業(yè)性收費”類別，企業(yè)收取的這部分稅款也是代征代付，相關(guān)部門開具以購買方為主體的發(fā)票或行政事業(yè)性收費憑證。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取和繳納的契稅、印花稅和許可費不應(yīng)計入銷售額。
營改增是國家稅收制度的一項重大改革，涉及面廣，內(nèi)容龐大。要想完全理解、徹底明白，還需要不斷學習、不斷實踐。邊肖從企業(yè)實踐的角度推薦《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅操作實務(wù)》一書。本書一方面系統(tǒng)梳理和總結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的增值稅政策，涵蓋了目前最新、傳統(tǒng)有效的增值稅政策；其次，從稅制管理和企業(yè)執(zhí)行的角度，綜合收集企業(yè)執(zhí)行增值稅政策時容易出現(xiàn)的盲點和問題，結(jié)合政策給出答案。
進項稅
01
問:企業(yè)從二級市場取得土地時，是否可以抵扣增值稅專用發(fā)票？
答:可以扣除。36號通知將土地使用權(quán)列為增值稅應(yīng)稅范圍，現(xiàn)有文件未將土地使用權(quán)列為增值稅專用發(fā)票不能開具或抵扣的范圍。據(jù)此可以推斷，企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時可以開具增值稅專用發(fā)票，也應(yīng)該允許受讓方抵扣增值稅專用發(fā)票，這也符合增值稅“一條路通”的原則。
02
問:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇一般計稅方式的一般納稅人，將其開發(fā)的房地產(chǎn)項目配套設(shè)施單獨作價出售，是否可以扣除土地成本？
答:可以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通納稅人，只要配套設(shè)施可銷售，且在預(yù)售范圍內(nèi)可以辦理產(chǎn)權(quán)，就可以從其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(簡易計稅方法除外)和配套設(shè)施單獨出售的銷售額中扣除配套設(shè)施對應(yīng)的地價。
03
問:企業(yè)的經(jīng)營目的或計稅方式發(fā)生了變化。如果前期用于非應(yīng)稅項目的購進貨物(不含固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn))、服務(wù)和勞務(wù)用于應(yīng)稅項目，該怎么辦？
答:不允許進一步扣除。文件僅規(guī)定前期用于非應(yīng)稅項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)等可按相關(guān)規(guī)定扣除，其他購進項目出現(xiàn)上述情形的，不得扣除。因此，企業(yè)在采購上述項目時，如果不能明確用于應(yīng)稅項目或非應(yīng)稅項目，建議在規(guī)避稅收風險的基礎(chǔ)上進行抵扣，確定用于非應(yīng)稅項目時轉(zhuǎn)出。
04
論住宿費的扣除
(1)問:企業(yè)在酒店開會、培訓期間取得的住宿餐飲費用增值稅專用發(fā)票能否抵扣進項稅？
答:取得住宿費專用發(fā)票的一般納稅人，可以按規(guī)定扣除。企業(yè)購買餐飲服務(wù)，進項稅額不得從銷項稅額中扣除。
(2)問:企業(yè)在自己的經(jīng)營場所或注冊地發(fā)生的住宿費用取得增值稅專用發(fā)票，是否可以按要求抵扣進項稅額？
答:企業(yè)要根據(jù)具體情況做出判斷。目前，不禁止企業(yè)在其營業(yè)地或注冊地發(fā)生的住宿費用扣除進項稅。因此，在判斷一個企業(yè)發(fā)生的住宿費能否扣除時，關(guān)鍵是看住宿費的最終“用途”，而不是看發(fā)生地。比如某會計師事務(wù)所為一般納稅人，經(jīng)營地點為深圳坪山，審計業(yè)務(wù)發(fā)生在深圳海珠，審計過程中在海珠發(fā)生的住宿費也可以按照相關(guān)規(guī)定從進項稅額中扣除。
05
問:售樓處和樣板間之間的進項稅可以抵扣嗎？
答:售樓處、樣板間為施工現(xiàn)場搭建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，進項稅額可一次性扣除。如果最后需要拆除，說明售樓部和樣板間已經(jīng)用完，不需要外調(diào)。
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